Anul 2025 a reprezentat un punct de inflexiune pentru piața de birouri din București, marcând primul an fără proiecte de amploare lansate de peste două decenii. În condițiile unei cereri totale de închiriere de aproximativ 250.000 de metri pătrați, în scădere cu aproape 25% față de anul precedent, contextul economic și geopolitic a influențat din plin dinamica sectorului. În același timp, volumul de spații noi închiriate s-a situat la circa 90.000 de metri pătrați, reflectând o încetinire a activității de leasing, dar și o adaptare a pieței la noile realități.
Deși pe termen scurt această perioadă a adus o stagnare, anumite evoluții indică o nouă etapă de ajustare, în special în ceea ce privește oferta de spații moderne și bine poziționate. La sfârșitul anului trecut, rata de ocupare a birourilor a coborât la 11,75%, cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani, în condițiile în care prețurile medii pentru închiriere au crescut cu aproximativ 3%, depășind ușor pragul de 15 euro pe metru pătrat. Această dinamică evidențiază preferința în continuare a chiriașilor pentru clădiri moderne, situate în zone bine conectate la infrastructura de transport, precum centrul orașului sau zonele din apropierea arterelor de circulație importante, cum ar fi Floreasca sau Barbu Văcărescu.
Evoluție lentă, dar semnificativă în contextul regional
O confirmare a acestei tendințe stă în creșterea modestă a suprafeței de birouri ocupate efectiv, cu circa 40.000 de metri pătrați, o absorbție netă redusă comparativ cu anii precedenți, situație neobișnuită în ultimii 20 de ani. O parte semnificativă a spațiilor disponibile în prezent se află în clădiri mai vechi sau situate în zone mai puțin atractive, majoritatea fiind dificil de închiriat și rămânând inactive din cauza poziționării nefavorabile sau a condițiilor tehnologice nu tocmai moderne. Reprezentanții Colliers avertizează însă că piața nu se confruntă cu o criză a spațiilor, ci cu un deficit de clădiri de calitate, adaptate cerințelor dinamic tot mai riguroase ale chiriașilor.
Estimările specialiștilor indică faptul că, dacă această rată de absorbție va continua similar în următorii ani, întregul stoc de birouri de calitate ar putea fi ocupat în circa patru ani, o perspectivă mult mai optimistă decât în alte capitale europene precum Budapesta sau Varșovia, unde acest proces poate dura chiar și un deceniu.
Perspective pentru anii următori și impactul noilor proiecte
Pentru 2026 și 2027, programul de construcții prevede în jur de 50.000, respectiv 100.000 de metri pătrați de spații noi, un nivel considerabil mai mic decât media anuală anterioară pandemiei, de circa 150.000 de metri pătrați. De asemenea, pe măsură ce aceste proiecte moderne vor fi gata, compania de consultanță anticipează o tendință de creștere treptată a chiriilor, influențată și de interesul persistent al chiriașilor, mai ales în zona CBD și în zonele dezvoltate din Floreasca-Barbu Văcărescu.
Un factor care va continua să influențeze piața este pregătirea pentru revenirea la niveluri de cerere mai apropiate de pre-pandemie, printr-o reluare a activităților și o relocalizare a angajaților în birouri. În plus, există semnale că dezvoltatorii testează noi niveluri de chirie, chiar peste cele actuale, de circa 22 euro pe metru pătrat, ceea ce arată un optimism moderat pentru sector în anii următori.
Pe ansamblu, stocul total de birouri din Capitală se menține în jurul valorii de 3,4 milioane de metri pătrați, un nivel încă sub media altor capitale europene, dar suficient pentru a susține o creștere graduală. Pe termen mediu, piața pare a fi într-un punct de echilibru, cu perspectives optimiste, dacă tendința actuală de adaptare și de refocalizare pe spații de calitate va continua. În condițiile în care companiile își vor readapta strategiile de relocare și vor cere din ce în ce mai des spații moderne și eficiente, se poate anticipa o relansare a sectorului în următorii ani, chiar dacă, momentan, piața rămâne într-o etapă de ajustare.
