În plină eră a digitalizării și a economiei colaborative, legile fiscale din România se adaptează pentru a acoperi noile realități ale pieței de închirieri. De la 1 ianuarie 2026, legislația aduce o distincție clară între tipurile de venituri obţinute din închirierea imobilelor, iar această diferențiere influențează direct modul de calcul, declarare și taxare a veniturilor pentru milioane de proprietari. Într-o țară în care piața turistică a devenit tot mai dominată de platforme precum Airbnb sau Booking, timpul pentru informare și conformare a venit, în contextul unor reguli mai stricte și a unor obligații fiscale clarificate.
Diferențe esențiale între închirierea clasică și cele pe termen scurt
Unele dintre cele mai importante modificări pun accent pe durată și natura chiriei. Legislația face distincție între închirierea obișnuită, de lungă durată, care depășește adesea un an, și închirierile turistice de scurtă durată, de maximum 30 de zile pentru aceeași persoană, în decursul unui an calendaristic. Diferența nu e doar formală, ci are implicări directe asupra fiscalității. Astfel, în cazul camerelor închiriate pe termen scurt din locuință personală, venitul net anual se calculează prin deducerea unei cote forfaitare de 30% din venit, aplicată veniturilor brute, ceea ce duce la un impozit de aproximativ 7% din venitului brut. În schimb, închirierile pe termen lung, considerate clasice, implică o deducere de doar 20% din venit, iar impozitul aplicat rămâne la 10%, rezultând în efectiv o taxare de aproape 8% din venit.
Această diferențiere nu constituie doar o chestiune de calcul, ci influențează și modul în care proprietarii trebuie să-și declare veniturile către ANAF. În cazul închirierilor către persoane fizice, obligația principală este completarea declarației unice D212, care trebuie depusă până la 25 mai pentru veniturile obținute în anul anterior. Pentru închirierile către entități juridice, obligația se transferă chiriașului, care trebuie să rețină și să declare impozitul la sursă. Mai mult, în cazul închirierilor tradiționale, contractele și eventualele modificări trebuie înregistrate la ANAF în termen de 30 de zile, prin formularul C168. În schimb, pentru închirierile turistice de pe platformele online, nu există această obligație, însă proprietarii trebuie să păstreze fișele de ocupare și evidența fiscală a veniturilor, precum și să țină cont de necesitatea obținerii unui certificat de clasificare dacă activitatea devine frecventă sau de amploare.
Când activitatea de închiriere devine o activitate independentă
Schimbările nu se opresc aici. Dacă, până acum, închirierile au fost considerate simple cedări ale folosinței, din acest an, pragul de 7 camere închiriate pentru scopuri turistice devine un punct de cotitură. În cazul în care un proprietar apelează la această activitate pentru mai mult de șapte camere, și nu mai poate fi considerată o simplă închiriere, ci devine o activitate independentă de prestare a serviciilor de cazare, similar unui mic hotel sau unei pensiuni. În aceste condiții, închirierile trebuie făcute prin intermediul unor forme juridice precum PFA sau societate, iar regimul fiscal devine mult mai complex.
Chiar dacă deducerile pentru aceste activități rămân similare cu cele pentru închirieri obișnuite, în cazul în care veniturile nete ating anumite praguri, poate fi necesară plata atât a contribuției de asigurări sociale (CAS), cât și a celei de sănătate (CASS). În această situație, proprietarii vor trebui să țină cont de obligațiile fiscale și administrative ce vin odată cu extinderea activităților în domeniu, fiind monitorizați mai strict de autorități pentru a preveni activitatea de tip hotelier neînregistrată.
Pentru mulți români, anul 2026 nu reprezintă doar o recalculare a impozitelor, ci și o schimbare fundamentală în modul de percepere și gestionare a veniturilor din închiriere. Cei care doresc să intre pe această piață trebuie să fie foarte atenți la granițele dintre o simplă închiriere și o activitate economică, pentru a evita sancțiuni costisitoare sau declarații incomplete. Într-o țară în care economia colaborativă înfloresc, claritatea în legislație devine ținta principală, iar aplicarea corectă a noilor reguli va determina, pe termen lung, un mediu fiscal mai transparent și competitiv.
